我国城镇住房制度改革后，房地产业得到快速发展。目前我国房地产业呈现以下特点:一是以新建商品房开发为主，2019年房地产开发投资占房地产投资的比重为83%。二是房地产开发投资以销售住房为主。2019年，住房开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的88%。三是房地产行业的商业地产运营，物业管理服务，租赁住房供应，资产证券化业务等开始加快发展。以物业管理服务为例，自2014年6月30日在香港上市的彩票人寿在香港上市以来，截至2020年6月30日，在香港上市的内地物业管理公司已达23家，且全部在香港主板上市。未来，随着房地产短板的逐步解决，以新建商品房开发为主的房地产业将面临四大制约因素，转型发展势在必行。

据介绍，2019年城镇居民人均住房建设面积已达到39.8平方米。在"十四个五年计划"期间，即使城市化率仍能保持百分之一的增长率，也意味着每年可以增加一千四百万城市常住居民，到2019年，新增商品房将超过一千五百万套。此外，还将有大量二手房和保障性公寓供应，再加上2020年结束的三年制改革计划。因此，对新商品房的需求已基本达到高峰。随着新建商品房需求增长的减少，房地产企业的竞争将从过去的"正和博弈"转变为"零和博弈"，甚至未来的"负和博弈"。

第一个制约因素是利润约束。根据中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据，今年上半年住宅平均地价达到了每平方米5367元的历史最高水平，而大城市房价的上涨仍在控制之中，中小城市的房价上涨已不再有动力。在这种情况下，房地产开发企业的利润必然会受到挤压。德勤的研究显示，A股住房公司的核心利润增长将从2016年的28%放缓至今年的不到20%。

第二个限制因素是融资限制。降低房地产开发企业的负债和杠杆是防范风险的重要内容。今年，中央银行和住房建设部对房地产开发企业提出了"三限、四级、二观"的融资控制要求，对大型商业银行的新抵押贷款也规定了比例限制，有效地结束了以往高负债、高杠杆、高周转率的房地产开发企业的发展模式。在融资约束下，房地产企业的传统发展模式难以维持，扩张速度受到制约，部分企业甚至面临生存危机。

第三个限制是政策限制。"房子生活还是不投机"的立场将持续很长一段时间。它不仅针对购房者的需求，既不能投机，又能实现整个房地产业的产业链。在提供销售住房时，要求土地供应考虑保障性公寓的需求和出租住房的需求。在提供居住空间时，房屋发展应考虑教育、体育、商业、文化等方面的配套需要，以满足人们对美好生活的渴望。金融金融和税收也必须支持住房以遏制投机。